08/01/2014
Los terrenos condenados
Con toda la utilización partidista que se ha hecho del Plan Territorial Insular, a menudo se sienten opiniones que dicen que el PTI ha ahogado el crecimiento de Menorca. Pero la realidad es bien distinta. Quedan enormes extensiones de territorio bajo la figura de suelo urbano o urbanizable, que no se han construido.
La ordenación del territorio con visión insular surge después de muchos años donde cada municipio programaba sus terrenos sin tener en cuenta lo que hacían los demás. En una isla de 700 km2 había una coherencia y por eso se crearon los planes insulares, que originariamente se llamaban Planes Territoriales Parciales.
El primero en creer de verdad en esta figura fue precisamente un presidente del Partido Popular, que era también presidente del Consejo. Esta persona fue quien impulsó la puesta en práctica de un Plan insular, el trabajó largamente en las reuniones de alcaldes (en ese momento, en su mayoría del PP) y consiguió el voto favorable de todos los ayuntamientos y del Consejo Insular para sacar adelante un documento llamado Criterios Generales del Plan Territorial de Menorca. Era en febrero de 1997.
Pero el Consejo no tenía aún las competencias en materia de ordenación del territorio, y eso obligaba a que la iniciativa se votara en el Parlamento. Tal hecho fue aprovechado por unos pocos terratenientes y algún inversor especializado en especulación de terrenos para presionar a una buena parte de los consejeros que habían votado favorablemente en Menorca y que introdujeron un montón de enmiendas, aprovechando que su presidente no era parlamentario. La cosa terminó con un crisis institucional de primera categoría.
Fruto de las divisiones internas, a las próximas elecciones el PP perdió casi todas las instituciones y una coalición de izquierdas rescató aquellos Criterios Generales consensuados para impulsar el actual PTI, que se aprobaría finalmente en 2003. O sea, que el famoso Plan Territorial no es un invento de la izquierda radical, sino que empezó a caminar con gobiernos y mayorías de derecha. Es bueno recordarlo, porque los prejuicios a veces tienen mucho peso.
Como decíamos al principio, este instrumento de ordenación no plantea el crecimiento cero. Una vez descontadas todas las zonas que se pudieron desclasificar por no tener derechos adquiridos (unas 60.000 plazas turísticas), aún tenemos terreno marcado como urbano o urbanizable para crecer hacia un 30% más de lo que ya tenemos construido. Si a esto añadimos la gran cantidad de edificios levantados en la periferia en los últimos años de frenesí inmobiliario, y que ahora no tienen uso para el mercado se ha parado, podemos concluir que en Menorca tenemos terrenos habilitados para crecer por unas decenas de años.
Por estos motivos será interesante ver los planteamientos y las justificaciones que acompañarán la anunciada Norma Territorial Transitoria. Esta figura de nueva creación, sin precedentes y pensada básicamente para hacer urbanismo a la carta, se anunció como una intervención urgente para hacer frente a la crisis económica. Urgente ya hemos visto que no lo ha sido, porque hace dos años que se tramita. La incógnita está en saber en qué se concretará.
Convendremos en que es muy diferente que se hagan planteamientos para intervenir en parcelas puntuales para que sea necesario ampliar una depuradora o hacer un aparcamiento, que añadir una franja de crecimiento en todas las urbanizaciones, como se ha anunciado alguna vez. Esto último debería ser, en todo caso, materia de revisión del PTI y no parte del contenido de una Norma Transitoria.
En el mercado inmobiliario, ya se ha visto que hay leyes económicas que no funcionan. En los años del boom urbanístico, había muchísimo de terreno disponible y no por eso bajaban los precios. Aquí los precios no dependen de la cantidad de oferta, sino que en función de la expectativa de que puede pagar el cliente. Fijémonos en que coincide la incorporación generalizada de dos sueldos en las casas (hace pocas décadas, sólo entre uno de sueldo a las casas), con el destino de una nómina entera a pagar la hipoteca.
Efectivamente, hay que tener mucho cuidado a la hora de clasificar nuevos terrenos para crecer. Entre otras cosas, porque luego son procesos casi irreversibles o con un riesgo latente. Véase Cesgarden, un montón de millones para indemnizar a una empresa que no había hecho nada sobre el territorio, sólo para perder supuestamente una parte de las expectativas de ganancia. Algún día debería hablar también de la responsabilidad del que clasificó las parcelas en primera línea para edificar.
Si de verdad se quiere apostar por dinamizar la economía de Menorca, tendremos que aprender a separar el grano de la paja, los inversores razonables de los especuladores de siempre, la economía que genera realmente puestos de trabajo de calidad de aquella que acumula rápidamente mucho dinero en pocas manos. Hay que trabajar por la primera opción.
La ordenación del territorio con visión insular surge después de muchos años donde cada municipio programaba sus terrenos sin tener en cuenta lo que hacían los demás. En una isla de 700 km2 había una coherencia y por eso se crearon los planes insulares, que originariamente se llamaban Planes Territoriales Parciales.
El primero en creer de verdad en esta figura fue precisamente un presidente del Partido Popular, que era también presidente del Consejo. Esta persona fue quien impulsó la puesta en práctica de un Plan insular, el trabajó largamente en las reuniones de alcaldes (en ese momento, en su mayoría del PP) y consiguió el voto favorable de todos los ayuntamientos y del Consejo Insular para sacar adelante un documento llamado Criterios Generales del Plan Territorial de Menorca. Era en febrero de 1997.
Pero el Consejo no tenía aún las competencias en materia de ordenación del territorio, y eso obligaba a que la iniciativa se votara en el Parlamento. Tal hecho fue aprovechado por unos pocos terratenientes y algún inversor especializado en especulación de terrenos para presionar a una buena parte de los consejeros que habían votado favorablemente en Menorca y que introdujeron un montón de enmiendas, aprovechando que su presidente no era parlamentario. La cosa terminó con un crisis institucional de primera categoría.
Fruto de las divisiones internas, a las próximas elecciones el PP perdió casi todas las instituciones y una coalición de izquierdas rescató aquellos Criterios Generales consensuados para impulsar el actual PTI, que se aprobaría finalmente en 2003. O sea, que el famoso Plan Territorial no es un invento de la izquierda radical, sino que empezó a caminar con gobiernos y mayorías de derecha. Es bueno recordarlo, porque los prejuicios a veces tienen mucho peso.
Como decíamos al principio, este instrumento de ordenación no plantea el crecimiento cero. Una vez descontadas todas las zonas que se pudieron desclasificar por no tener derechos adquiridos (unas 60.000 plazas turísticas), aún tenemos terreno marcado como urbano o urbanizable para crecer hacia un 30% más de lo que ya tenemos construido. Si a esto añadimos la gran cantidad de edificios levantados en la periferia en los últimos años de frenesí inmobiliario, y que ahora no tienen uso para el mercado se ha parado, podemos concluir que en Menorca tenemos terrenos habilitados para crecer por unas decenas de años.
Por estos motivos será interesante ver los planteamientos y las justificaciones que acompañarán la anunciada Norma Territorial Transitoria. Esta figura de nueva creación, sin precedentes y pensada básicamente para hacer urbanismo a la carta, se anunció como una intervención urgente para hacer frente a la crisis económica. Urgente ya hemos visto que no lo ha sido, porque hace dos años que se tramita. La incógnita está en saber en qué se concretará.
Convendremos en que es muy diferente que se hagan planteamientos para intervenir en parcelas puntuales para que sea necesario ampliar una depuradora o hacer un aparcamiento, que añadir una franja de crecimiento en todas las urbanizaciones, como se ha anunciado alguna vez. Esto último debería ser, en todo caso, materia de revisión del PTI y no parte del contenido de una Norma Transitoria.
En el mercado inmobiliario, ya se ha visto que hay leyes económicas que no funcionan. En los años del boom urbanístico, había muchísimo de terreno disponible y no por eso bajaban los precios. Aquí los precios no dependen de la cantidad de oferta, sino que en función de la expectativa de que puede pagar el cliente. Fijémonos en que coincide la incorporación generalizada de dos sueldos en las casas (hace pocas décadas, sólo entre uno de sueldo a las casas), con el destino de una nómina entera a pagar la hipoteca.
Efectivamente, hay que tener mucho cuidado a la hora de clasificar nuevos terrenos para crecer. Entre otras cosas, porque luego son procesos casi irreversibles o con un riesgo latente. Véase Cesgarden, un montón de millones para indemnizar a una empresa que no había hecho nada sobre el territorio, sólo para perder supuestamente una parte de las expectativas de ganancia. Algún día debería hablar también de la responsabilidad del que clasificó las parcelas en primera línea para edificar.
Si de verdad se quiere apostar por dinamizar la economía de Menorca, tendremos que aprender a separar el grano de la paja, los inversores razonables de los especuladores de siempre, la economía que genera realmente puestos de trabajo de calidad de aquella que acumula rápidamente mucho dinero en pocas manos. Hay que trabajar por la primera opción.
