08/04/2017
El Govern aprueba el proyecto de ley que regula el alquiler turístico y establece un techo de plazas
El Govern ha aprobado el Proyecto de Ley de modificación de la Ley 8/2012, del Turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas. El proyecto de ley se remitirá la semana que viene al Parlament de les Illes Balears. Para que la norma pueda entrar en vigor antes del inicio de la temporada alta, se ha solicitado la tramitación por vía de urgencia.
Este proyecto de ley aborda básicamente dos cuestiones: la regulación de la comercialización de estancias turísticas en viviendas (el llamado alquiler turístico) y el establecimiento de un techo real de plazas turísticas. Para empezar, el Govern afronta una realidad existente: la demanda de una parte de los visitantes de las Illes Balears de pasar sus vacaciones en una vivienda residencial. Además, el alquiler turístico (en cualquier tipo de vivienda) es una forma de repartir mejor la riqueza generada por el turismo.
Por otro lado, el incremento descontrolado del alquiler turístico tiene consecuencias negativas para el mercado de alquiler residencial, y también para el medio ambiente y los recursos limitados de las islas.
Con el proyecto de ley, se ha buscado una solución equilibrada que a la vez garantiza el derecho de acceso a la vivienda para los residentes, la protección del medio ambiente y la convivencia entre residentes y turistas.
Asimismo, posibilitará ejercer con garantías una actividad económica como es el alquiler turístico.
Aparte de estos aspectos, la norma también establece, por primera vez, un techo real de plazas turísticas. Se suprimen las numerosas excepciones del principio de plaza por plaza, poniendo freno al crecimiento ilimitado de plazas turísticas. Con esta medida, el Govern contribuye a moderar la masificación turística.
Después de la exposición pública del anteproyecto, la Vicepresidencia y Conselleria de Innovación, Investigación y Turismo ha estudiado y analizado más de 294 alegaciones, de las que 85 se han aceptado e incorporado en su totalidad al texto de la ley y 112, parcialmente.
Aparte de unos cambios importantes ya conocidos −por ejemplo, la prohibición de comercializar cualquier vivienda que no tenga un número de registro de la administración turística competente, o la exigencia de unos estándares de calidad−, el proyecto de ley presenta algunas novedades sustanciales.
A continuación, se explican las modificaciones más importantes que se han introducido en el texto original del anteproyecto:
• Teniendo en cuenta la necesidad de proteger el medio ambiente y los recursos limitados de las islas, se han ampliado las exigencias mínimas en este sentido: las viviendas en edificios plurifamiliares no solo deberán tener un contador individual y oficial de agua, sino también de suministros energéticos, como gas o electricidad. Con esta medida, también se protege a la comunidad de vecinos de tener que asumir eventuales sobrecostes causados por el alquiler turístico.
• Una de las numerosas debilidades de la Ley de turismo del 2012 consistía en la carencia de medidas sancionadoras orientadas a los comercializadores de viviendas, como por ejemplo las plataformas digitales. El proyecto de ley declara como responsables de las infracciones relacionadas con la comercialización de estancias turísticas en viviendas ilegales tanto a los propietarios del inmueble como a los posibles explotadores y a los comercializadores (a través de cualquier tipo de soporte).
• A su vez, el proyecto de ley aumenta considerablemente la sanción mínima por ofrecer una vivienda sin permiso: la comercialización de una vivienda sin la presentación de la declaración responsable implica una infracción grave con multas de entre 20.001 y 40.000 euros, tanto para el propietario como para el explotador y el comercializador, y por cada vivienda que se ofrece.
• Para proteger los derechos de los vecinos de la comunidad, la nueva regulación exige que las personas alojadas en viviendas objeto de comercialización turística (en edificio plurifamiliar) tengan que firmar la recepción de la información escrita sobre las normas básicas de convivencia, así como la comunicación del número de inscripción turística de la vivienda.
• El proyecto de ley también contiene definiciones necesarias que hasta ahora no existían. Así, la norma facilita por primera vez una definición del término canal de oferta turística. También deja claro que el Govern considera como alquiler turístico todas las estancias con una duración inferior a un mes. La falta de estas definiciones concisas había dejado margen a diferentes interpretaciones, a menudo alegales. Aparte de ello, se ha añadido un párrafo para garantizar el cumplimiento de las normas laborales. Con la definición de los servicios turísticos que tiene que prestar la persona comercializadora, también queda definido el personal que podría contratarse para llevar a cabo dichos servicios, para exigir, por ejemplo, el cumplimiento de las normas de seguridad social, de prevención de riesgos u otros que exija el convenio colectivo que sea de aplicación en cada caso.
• La nueva normativa determina que las plazas de estos establecimientos de alojamiento, que estuvieron exentos de comprar plazas, en ningún caso se integrarán en las bolsas de plazas, una vez declarada la baja definitiva. Esta medida introduce un decrecimiento de plazas turísticas. Además, se mantiene la derogación del punto 5 del artículo 88 de la Ley 8/2012, que permitía un intercambio de dos plazas por una: por primera vez, se establece un techo real de plazas turísticas.
• Para poder acelerar la zonificación, elemento indispensable para la regularización del alquiler turístico, los consejos insulares (y el Ayuntamiento de Palma) tienen que emitir la delimitación de las zonas aptas para la comercialización en el plazo máximo de ocho meses desde la entrada en vigor de la ley.
• Como novedad, se ha modificado la redacción del artículo 75, en lo referente al informe de los ayuntamientos. Estos informes, que los consejos insulares tienen que solicitar antes de redactar la zonificación, se considerarán vinculantes en aquellos aspectos que introduzcan un mayor nivel de restricción que la propuesta de los consejos. Es decir, los ayuntamientos podrán prohibir el alquiler turístico en todo o en parte de su término municipal, si lo consideran oportuno o necesario para proteger el derecho de los residentes al acceso a la vivienda.
• Con el objetivo de facilitar la colaboración entre las diferentes administraciones, se ha incorporado un proceso de comunicación inmediato: una vez que la vivienda pueda iniciar la actividad de alquiler turístico, las administraciones turísticas comunicarán, a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad, las inscripciones en el correspondiente registro insular, a fin de que todas las administraciones tengan constancia de la actividad económica llevado a cabo por el propietario.
Por otro lado, el incremento descontrolado del alquiler turístico tiene consecuencias negativas para el mercado de alquiler residencial, y también para el medio ambiente y los recursos limitados de las islas.
Con el proyecto de ley, se ha buscado una solución equilibrada que a la vez garantiza el derecho de acceso a la vivienda para los residentes, la protección del medio ambiente y la convivencia entre residentes y turistas.
Asimismo, posibilitará ejercer con garantías una actividad económica como es el alquiler turístico.
Aparte de estos aspectos, la norma también establece, por primera vez, un techo real de plazas turísticas. Se suprimen las numerosas excepciones del principio de plaza por plaza, poniendo freno al crecimiento ilimitado de plazas turísticas. Con esta medida, el Govern contribuye a moderar la masificación turística.
Después de la exposición pública del anteproyecto, la Vicepresidencia y Conselleria de Innovación, Investigación y Turismo ha estudiado y analizado más de 294 alegaciones, de las que 85 se han aceptado e incorporado en su totalidad al texto de la ley y 112, parcialmente.
Aparte de unos cambios importantes ya conocidos −por ejemplo, la prohibición de comercializar cualquier vivienda que no tenga un número de registro de la administración turística competente, o la exigencia de unos estándares de calidad−, el proyecto de ley presenta algunas novedades sustanciales.
A continuación, se explican las modificaciones más importantes que se han introducido en el texto original del anteproyecto:
• Teniendo en cuenta la necesidad de proteger el medio ambiente y los recursos limitados de las islas, se han ampliado las exigencias mínimas en este sentido: las viviendas en edificios plurifamiliares no solo deberán tener un contador individual y oficial de agua, sino también de suministros energéticos, como gas o electricidad. Con esta medida, también se protege a la comunidad de vecinos de tener que asumir eventuales sobrecostes causados por el alquiler turístico.
• Una de las numerosas debilidades de la Ley de turismo del 2012 consistía en la carencia de medidas sancionadoras orientadas a los comercializadores de viviendas, como por ejemplo las plataformas digitales. El proyecto de ley declara como responsables de las infracciones relacionadas con la comercialización de estancias turísticas en viviendas ilegales tanto a los propietarios del inmueble como a los posibles explotadores y a los comercializadores (a través de cualquier tipo de soporte).
• A su vez, el proyecto de ley aumenta considerablemente la sanción mínima por ofrecer una vivienda sin permiso: la comercialización de una vivienda sin la presentación de la declaración responsable implica una infracción grave con multas de entre 20.001 y 40.000 euros, tanto para el propietario como para el explotador y el comercializador, y por cada vivienda que se ofrece.
• Para proteger los derechos de los vecinos de la comunidad, la nueva regulación exige que las personas alojadas en viviendas objeto de comercialización turística (en edificio plurifamiliar) tengan que firmar la recepción de la información escrita sobre las normas básicas de convivencia, así como la comunicación del número de inscripción turística de la vivienda.
• El proyecto de ley también contiene definiciones necesarias que hasta ahora no existían. Así, la norma facilita por primera vez una definición del término canal de oferta turística. También deja claro que el Govern considera como alquiler turístico todas las estancias con una duración inferior a un mes. La falta de estas definiciones concisas había dejado margen a diferentes interpretaciones, a menudo alegales. Aparte de ello, se ha añadido un párrafo para garantizar el cumplimiento de las normas laborales. Con la definición de los servicios turísticos que tiene que prestar la persona comercializadora, también queda definido el personal que podría contratarse para llevar a cabo dichos servicios, para exigir, por ejemplo, el cumplimiento de las normas de seguridad social, de prevención de riesgos u otros que exija el convenio colectivo que sea de aplicación en cada caso.
• La nueva normativa determina que las plazas de estos establecimientos de alojamiento, que estuvieron exentos de comprar plazas, en ningún caso se integrarán en las bolsas de plazas, una vez declarada la baja definitiva. Esta medida introduce un decrecimiento de plazas turísticas. Además, se mantiene la derogación del punto 5 del artículo 88 de la Ley 8/2012, que permitía un intercambio de dos plazas por una: por primera vez, se establece un techo real de plazas turísticas.
• Para poder acelerar la zonificación, elemento indispensable para la regularización del alquiler turístico, los consejos insulares (y el Ayuntamiento de Palma) tienen que emitir la delimitación de las zonas aptas para la comercialización en el plazo máximo de ocho meses desde la entrada en vigor de la ley.
• Como novedad, se ha modificado la redacción del artículo 75, en lo referente al informe de los ayuntamientos. Estos informes, que los consejos insulares tienen que solicitar antes de redactar la zonificación, se considerarán vinculantes en aquellos aspectos que introduzcan un mayor nivel de restricción que la propuesta de los consejos. Es decir, los ayuntamientos podrán prohibir el alquiler turístico en todo o en parte de su término municipal, si lo consideran oportuno o necesario para proteger el derecho de los residentes al acceso a la vivienda.
• Con el objetivo de facilitar la colaboración entre las diferentes administraciones, se ha incorporado un proceso de comunicación inmediato: una vez que la vivienda pueda iniciar la actividad de alquiler turístico, las administraciones turísticas comunicarán, a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad, las inscripciones en el correspondiente registro insular, a fin de que todas las administraciones tengan constancia de la actividad económica llevado a cabo por el propietario.
