10/03/2017
La futura ley urbanística simplifica la planificación, refuerza la disciplina y apuesta por la sostenibilidad
El conseller de Territorio, Energía y Movilidad, Marc Pons, y el director general de Ordenación del Territorio, Lluís Corral, han dado hoy a conocer el contenido del anteproyecto de la futura Ley Urbanística de las Islas Baleares (LUIB), que sustituirá a la actual Ley del Suelo.
La nueva normativa —que ahora tiene que iniciar el camino de exposición pública y negociación con los distintos grupos políticos— nace del consenso profesional porque en su redacción han participado más de 60 profesionales de distintos ámbitos que, en 8 meses de trabajo, han ido analizando la normativa de suelo vigente y han planteando propuestas de mejora que se han articulado en el texto que ahora se presenta.
La futura LUIB pretende ser un instrumento útil para la planificación y gestión territorial, dando respuesta a las necesidades, problemáticas y retos que la historia urbanística de esta comunidad ha ido poniendo de manifiesto. Nace con vocación de tener perdurabilidad, en una clara apuesta por la sostenibilidad territorial de las Islas como condición imprescindible de futuro.
La Ley se marca como objetivos principales:
Como ley básica de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
La definición de las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, incluyendo el rústico (que no aparecía en la Ley del Suelo).
Cerrar, de una vez por todas, la barrera a todo aquello que se ha gestado ilegalmente o a los cambios de clasificación automáticos, de manera irregular, por la vía de los hechos.
La agilización al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales, con un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los casi 8 años actuales pasen a 3 años aproximadamente.
La sostenibilidad del territorio, priorizando al máximo la “reutilización del suelo urbano”, las actuaciones sobre “ciudad edificada”, evitando el empleo de nuevo suelo.
La lucha contra la especulación, con la articulación de instrumentos que garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, dotando todo el proceso de transparencia.
Una disciplina urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones y el restablecimiento de la legalidad cuando esta se haya vulnerado, como para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares tanto entre los particulares como entre los responsables públicos, por acción u omisión de estos.
Más garantías para la protección de los suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial costeras), dando competencia a los consejos insulares y a sus agencias de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.
Principales medidas que incorpora la Ley para alcanzar estos objetivos:
1. En suelo rústico:
La Ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este tipo de suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial que una ley básica como ésta no tiene que contener.
Elimina la posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.
Se da competencias a los consejos insulares y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), elevando así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos.
2. Agilización de la tramitación de los planeamientos urbanísticos
El planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras:
El plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su contenido a la escala macro, las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.
Una nueva figura: el plan de ordenación detallado. Con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos detallados....
Estos planes de ordenación detallados serán el documento “activo”, con flexibilidad para poder dividirse en función de las clases de suelo, ámbitos territoriales o lo que se considere oportuno.
Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.
El plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años y el consejo informará en el momento de su aprobación inicial para así agilizar y garantizar la seguridad jurídica de todo el proceso.
Se prevé una transición de un modelo al otro (los planeamientos en trámite continuarán el proceso iniciado).
3. Medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos
Se plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio. Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo:
— Medidas edificatorias, como la rehabilitación.
— Medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo.
— Medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.
Todas las actuaciones urbanísticas tendrán que supeditarse a un control económico:
— Una memoria de viabilidad en el caso de los particulares y un informe de sostenibilidad económica para las administraciones como garantía de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.
4. Medidas para luchar contra la especulación
Ligada a las medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable repercutirán en la administración.
Quedan prohibidos los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones cuantiosas.
Tiene que haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etc.
Hay que destacar que se crea una Junta de Expropiación Autonómica, integrada por profesionales.
5. Medidas de disciplina urbanística
Planteamiento: la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística.
Las medidas. Se fijan dos procesos:
El sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.
El procedimiento sancionador: las sanciones por actuaciones ilegales (sin título urbanístico que las ampare) serán económicas y varía su importe.
Por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable:
— Multas de entre el 50 y el 70% del valor de la obra ejecutada si su uso está permitido.
— Multas de entre el 75 y el 100% del valor de la obra si su uso no está permitido.
Por obras e instalaciones en suelo rústico:
— Multa de hasta el 300% del valor si es un uso prohibido.
Multa de entre el 150 y el 300% del valor si es uso autorizado.
En el procedimiento de restablecimiento/ejecución de las demoliciones:
Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para ejecutar.
Se prevén multas coercitivas continuadas: del 10% del valor de la obra ilegal y se van repitiendo CADA MES (hasta 12) hasta que el infractor lleve a cabo su demolición y restitución.
El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía hasta los 15 años. La Ley lo introduce, siguiendo los criterios jurisprudenciales. La administración puede ejecutar subsidiariamente desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.
Para evitar el problema de la proximidad en el cumplimiento de la disciplina urbanística se da competencia a los consejos insular y a las agencias y consorcios supramunicipales sobre el suelo rústico ANEI, ARIP y APT.
En consecuencia, tendrán competencia también para la imposición de multas coercitivas para la ejecución de órdenes de demolición.
¿Qué pasa con el uso de las construcciones ilegales ya prescritas? Sobre aquello que es ilegal no se puede autorizar ninguna actuación; ni siquiera de mantenimiento.
La responsabilidad de las autoridades o cargos públicos: Se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que, con conocimiento de causa y teniendo la posibilidad de impedirlo, permiten la indisciplina urbanística; por ejemplo, si dejan caducar expedientes o dejan de sancionar una infracción u ordenar su restablecimiento.
La nueva normativa —que ahora tiene que iniciar el camino de exposición pública y negociación con los distintos grupos políticos— nace del consenso profesional porque en su redacción han participado más de 60 profesionales de distintos ámbitos que, en 8 meses de trabajo, han ido analizando la normativa de suelo vigente y han planteando propuestas de mejora que se han articulado en el texto que ahora se presenta.
La futura LUIB pretende ser un instrumento útil para la planificación y gestión territorial, dando respuesta a las necesidades, problemáticas y retos que la historia urbanística de esta comunidad ha ido poniendo de manifiesto. Nace con vocación de tener perdurabilidad, en una clara apuesta por la sostenibilidad territorial de las Islas como condición imprescindible de futuro.
La Ley se marca como objetivos principales:
Como ley básica de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
La definición de las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, incluyendo el rústico (que no aparecía en la Ley del Suelo).
Cerrar, de una vez por todas, la barrera a todo aquello que se ha gestado ilegalmente o a los cambios de clasificación automáticos, de manera irregular, por la vía de los hechos.
La agilización al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales, con un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los casi 8 años actuales pasen a 3 años aproximadamente.
La sostenibilidad del territorio, priorizando al máximo la “reutilización del suelo urbano”, las actuaciones sobre “ciudad edificada”, evitando el empleo de nuevo suelo.
La lucha contra la especulación, con la articulación de instrumentos que garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, dotando todo el proceso de transparencia.
Una disciplina urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones y el restablecimiento de la legalidad cuando esta se haya vulnerado, como para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares tanto entre los particulares como entre los responsables públicos, por acción u omisión de estos.
Más garantías para la protección de los suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial costeras), dando competencia a los consejos insulares y a sus agencias de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.
Principales medidas que incorpora la Ley para alcanzar estos objetivos:
1. En suelo rústico:
La Ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este tipo de suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial que una ley básica como ésta no tiene que contener.
Elimina la posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.
Se da competencias a los consejos insulares y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), elevando así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos.
2. Agilización de la tramitación de los planeamientos urbanísticos
El planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras:
El plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su contenido a la escala macro, las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.
Una nueva figura: el plan de ordenación detallado. Con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos detallados....
Estos planes de ordenación detallados serán el documento “activo”, con flexibilidad para poder dividirse en función de las clases de suelo, ámbitos territoriales o lo que se considere oportuno.
Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.
El plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años y el consejo informará en el momento de su aprobación inicial para así agilizar y garantizar la seguridad jurídica de todo el proceso.
Se prevé una transición de un modelo al otro (los planeamientos en trámite continuarán el proceso iniciado).
3. Medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos
Se plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio. Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo:
— Medidas edificatorias, como la rehabilitación.
— Medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo.
— Medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.
Todas las actuaciones urbanísticas tendrán que supeditarse a un control económico:
— Una memoria de viabilidad en el caso de los particulares y un informe de sostenibilidad económica para las administraciones como garantía de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.
4. Medidas para luchar contra la especulación
Ligada a las medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable repercutirán en la administración.
Quedan prohibidos los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones cuantiosas.
Tiene que haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etc.
Hay que destacar que se crea una Junta de Expropiación Autonómica, integrada por profesionales.
5. Medidas de disciplina urbanística
Planteamiento: la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística.
Las medidas. Se fijan dos procesos:
El sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.
El procedimiento sancionador: las sanciones por actuaciones ilegales (sin título urbanístico que las ampare) serán económicas y varía su importe.
Por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable:
— Multas de entre el 50 y el 70% del valor de la obra ejecutada si su uso está permitido.
— Multas de entre el 75 y el 100% del valor de la obra si su uso no está permitido.
Por obras e instalaciones en suelo rústico:
— Multa de hasta el 300% del valor si es un uso prohibido.
Multa de entre el 150 y el 300% del valor si es uso autorizado.
En el procedimiento de restablecimiento/ejecución de las demoliciones:
Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para ejecutar.
Se prevén multas coercitivas continuadas: del 10% del valor de la obra ilegal y se van repitiendo CADA MES (hasta 12) hasta que el infractor lleve a cabo su demolición y restitución.
El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía hasta los 15 años. La Ley lo introduce, siguiendo los criterios jurisprudenciales. La administración puede ejecutar subsidiariamente desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.
Para evitar el problema de la proximidad en el cumplimiento de la disciplina urbanística se da competencia a los consejos insular y a las agencias y consorcios supramunicipales sobre el suelo rústico ANEI, ARIP y APT.
En consecuencia, tendrán competencia también para la imposición de multas coercitivas para la ejecución de órdenes de demolición.
¿Qué pasa con el uso de las construcciones ilegales ya prescritas? Sobre aquello que es ilegal no se puede autorizar ninguna actuación; ni siquiera de mantenimiento.
La responsabilidad de las autoridades o cargos públicos: Se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que, con conocimiento de causa y teniendo la posibilidad de impedirlo, permiten la indisciplina urbanística; por ejemplo, si dejan caducar expedientes o dejan de sancionar una infracción u ordenar su restablecimiento.
