13/12/2016
El Govern inicia la tramitación del anteproyecto de ley para regular el alquiler turístico
El Govern ha iniciado la tramitación del anteproyecto de ley para modificar la ley de turismo con dos objetivos: hacer efectivo el principio de intercambio de plazas para establecer un techo real de plazas turísticas, y regular adecuadamente la comercialización de estancias turísticas en viviendas (el llamado «alquiler turístico»). En definitiva, atender la realidad social del alquiler turístico, y hacerlo avanzando hacia un modelo turístico sostenible.
El Govern cumple así el mandato de los #AcordsPelCanvi firmados entre las fuerzas políticas que apoyan el Govern, que prevén la adopción de «Medidas reguladoras del turismo» y la «Modificación de la ley de turismo para regular el alquiler turístico».
QUÉ PROBLEMAS SE PRETENDEN SOLUCIONAR?
La legislación turística actual establece el principio de intercambio de plazas: para dar de alta nuevas plazas turísticas se tienen que dar de baja otras previamente. Ahora bien, este principio no es de aplicación universal, dado que la ley establece numerosas excepciones: los hoteles de 5 estrellas, los hoteles de ciudad, los agroturismos, los hoteles rurales... están exentos de comprar plazas turísticas a las bolsas insulares de plazas turísticas (o de aportar de obsoletas que se den de baja). Las viviendas de alquiler turístico también están exentos. Además de las excepciones legales, también hay una oferta ilegal que, obviamente, tampoco queda sujeta al principio de intercambio de plazas (es especialmente relevante el relativamente reciente incremento del número de viviendas que comercializan estancias turísticas al margen de la normativa). Todo esto hace que, hoy por hoy, no exista un techo real de plazas turísticas en las Islas Baleares.
Este hecho está directamente relacionado con el incremento progresivo del número de turistas que nos visitan, fenómeno que se viene observando los últimos años y que se prevé que se continúe produciendose (según estudios sobre proyecciones del Índice de Presión Humana). La masificación turística creciente aumenta la presión en el territorio y los recursos, y acaba provocando una reacción de rechazo en una parte creciente de la población residente, especialmente los meses de verano, y también una insatisfacción entre los visitantes.
Por otro lado, la ley de turismo actualmente en vigor no resuelve adecuadamente la regulación de la comercialización de estancias turísticas en viviendas: sólo está permitido el alquiler turístico a las viviendas unifamiliares, mientras que en los edificios plurifamiliares está prohibido. Esto provoca un agravio comparativo: ¿por qué las casas y chalés sí se pueden alquilar a turistas y los pisos y apartamentos no?
Además, como ya se ha apuntado, la realidad es que los últimos años está aumentando el fenómeno del alquiler turístico, especialmente en pisos, al margen de la normativa (y, por lo tanto, escapando a las obligaciones tributarias, de requisitos de calidad, etc). Hay una demanda creciente de este tipo de turismo, y la proliferación de esta oferta no reglada provoca una serie de problemas, básicamente de dos tipos:
1) Problemas de convivencia con los vecinos. Se mezclan los usos residencial y turístico al margen de la normativa urbanística, y además sin que las comunidades de vecinos tengan instrumentos adecuados para defenderse frente a estos problemas.
2) Una distorsión del mercado de la vivienda. El aumento del número de viviendas que se dejan de alquilar a residentes y se destinan al alquiler turístico provoca un incremento del precio del alquiler residencial que, sobre todo en determinadas zonas urbanas, dificulta el acceso a la vivienda para parte de residentes y trabajadores.
La normativa se ha demostrado ineficaz: hay una demanda no atendida, que genera una oferta ilegal. La realidad ha pasado por encima de la actual ley de turismo. Se tiene que poner orden.
En resumen:
1) La normativa actual no garantiza un techo real de plazas turísticas, y la oferta turística (tanto la reglada como la no reglada) continúa creciendo año tras año.
2) La normativa turística no es igual para todos (en hoteles y casas unifamiliares se puede llevar a cabo una actividad turística, pero a los pisos no está permitida; hay establecimientos que tienen que pagar las plazas turísticas y otros no están obligados; etc).
3) La ley no está dando respuesta a una realidad existente: hay una demanda de turismo que quiere alojarse en viviendas (tanto casas como pisos), y en paralelo crece una oferta ilegal.
4) El crecimiento del fenómeno del alquiler turístico provoca problemas de acceso a la vivienda por parte de residentes y trabajadores.
5) El crecimiento incontrolado de la oferta ilegal de pisos y apartamentos turísticos provoca problemas y de convivencia entre vecinos y turistas.
QUÉ OBJETIVOS TIENE LA NUEVA LEY?
ESTABLECER UN TECHO DE PLAZAS TURÍSTICAS. No sólo del sector del llamado «alquiler turístico», sino de plazas turísticas en general, para contribuir a evitar una saturación turística que perjudicaría el sector y la sociedad en general.
PONER ORDEN EN EL ALQUILER TURÍSTICO. Mejorar la normativa actual y regular el alquiler turístico en edificios plurifamiliares, una realidad existente a pesar de la prohibición. Se hace en cumplimiento de los #AcordsPelCanvi y para no establecer agravios.
GARANTIZAR EL ACCESO A LA VIVIENDA, que en algunas zonas se ha complicado por el incremento de pisos destinados al alquiler vacacional, hecho que ha provocado una reducción de la oferta de pisos de alquiler para residentes y, de rebote, un incremento de los precios de los alquileres, que los hace inaccesible para determinados sectores sociales.
QUÉ PRINCIPIOS SE QUIEREN SALVAGUARDAR?
La nueva norma pretende salvaguardar los siguientes principios, con las siguientes propuestas concretas:
1) Se tiene que garantizar una gestión equilibrada del número de plazas turísticas, haciendo efectivo el principio de intercambio de plazas para establecer un techo real, como uno de los instrumentos para evitar un crecimiento ilimitado de la oferta que puede provocar masificación turística.
=> Se suprimirán las excepciones al intercambio de plazas (excepto en cuanto a la isla de Menorca, donde habrá un período transitorio durante el cual el Consell Insular establecerá su propio techo de plazas y su propia bolsa de plazas turísticas). Todo el mundo que quiera abrir un establecimiento turístico, o comercializar estancias turísticas en una vivienda, tendrá que adquirir las plazas acudiendo a la bolsa insular correspondiente, siempre que haya disponibles.
=> Las plazas también se podrán adquirir de alojamientos turísticos o de viviendas residenciales que se den de baja, siempre que estos hayan comprado las plazas previamente. Y siempre se hará cumpliendo el intercambio «plaza por plaza» (hasta ahora había una fórmula que permitía adquirir más de una plaza nueva por cada plaza que se daba de baja).
=> En el caso de las viviendas plurifamiliares, las plazas turísticas se adquirirán por un plazo de 5 años, renovables (siempre que la zona residencial en la que se ubiquen se continúe considerando apta para la comercialización de estancias turísticas).
=> Se prohibirán nuevas comercializaciones de estancias turísticas en viviendas ubicadas en suelo rústico protegido. Los consells insulars podrán incrementar esta protección.
2) Cualquier ciudadano se tiene que poder beneficiar de la actividad turística (la prosperidad tiene que ser compartida), considerando ésta como un tipo de actividad económica y profesional, por lo cual la ley tiene que establecer principios, normas y criterios universales que todo el mundo tiene que cumplir, y no tiene que generar agravios comparativos.
=> Las viviendas tendrán que cumplir una serie de requisitos mínimos: legales, urbanísticos, de sostenibilidad, de eficiencia energética y de calidad turística.
3) La ley tiene que afrontar y regular adecuadamente las realidades existentes, de forma que se minimice la existencia de actividades económicas al margen de la normativa.
=> Las plataformas web de comercialización de estancias turísticas sólo podrán anunciar las viviendas que estén registrados legalmente. La nueva ley permitirá imponer sanciones a las webs que incumplan este requisito.
=> Para evitar el perjuicio que supone para la sociedad la comercialización indiscriminada de estancias turísticas a viviendas no legalizadas, se incrementará ostensiblemente el importe de las sanciones a este tipo de oferta ilegal. Así, se establecerá que las administraciones turísticas tendrán que imponer sanciones por infracción grave en su margen más elevado (entre 20.000€ y 40.000€).
4) Se tiene que garantizar el acceso a la vivienda por parte de residentes y trabajadores.
=> En virtud de las competencias en materia de territorio y urbanismo, los consells insulars, con informes previos de los ayuntamientos, delimitarán las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial. Sólo se permitirán nuevas comercializaciones de estancias de «alquiler turístico» (tanto en viviendas unifamiliares como plurifamiliares) en estas zonas.
=> Para acreditar la consolidación del uso residencial de la vivienda y de impedir la especulación, las construcciones (tanto unifamiliares como plurifamiliares) tendrán que tener una antigüedad mínima de 10 años.
5) Se tiene que garantizar la convivencia entre turistas y residentes, regulando los usos urbanísticos (desde el respecto a las competencias de consells y ayuntamientos en materia territorial y urbanística) y dotando las comunidades de vecinos de los instrumentos adecuados para resolver los eventuales problemas de convivencia.
=> En el caso de las viviendas plurifamiliares, la comercialización de estancias turísticas sólo se permitirá en función del que determinen los estatutos de las comunidades de propietarios, o en caso de que haya una autorización expresa. También tendrán que tener contador de agua propio.
La ciudadania puede hacer llegar al Govern las opiniones que considera oportunas en relación a la elaboración de este anteproyecto de ley. Una vez publicada en el BOIB y durante el trámite de exposición pública, cada ciudadano o entidad podrá presentar las alegaciones correspondientes.
El Govern cumple así el mandato de los #AcordsPelCanvi firmados entre las fuerzas políticas que apoyan el Govern, que prevén la adopción de «Medidas reguladoras del turismo» y la «Modificación de la ley de turismo para regular el alquiler turístico».
QUÉ PROBLEMAS SE PRETENDEN SOLUCIONAR?
La legislación turística actual establece el principio de intercambio de plazas: para dar de alta nuevas plazas turísticas se tienen que dar de baja otras previamente. Ahora bien, este principio no es de aplicación universal, dado que la ley establece numerosas excepciones: los hoteles de 5 estrellas, los hoteles de ciudad, los agroturismos, los hoteles rurales... están exentos de comprar plazas turísticas a las bolsas insulares de plazas turísticas (o de aportar de obsoletas que se den de baja). Las viviendas de alquiler turístico también están exentos. Además de las excepciones legales, también hay una oferta ilegal que, obviamente, tampoco queda sujeta al principio de intercambio de plazas (es especialmente relevante el relativamente reciente incremento del número de viviendas que comercializan estancias turísticas al margen de la normativa). Todo esto hace que, hoy por hoy, no exista un techo real de plazas turísticas en las Islas Baleares.
Este hecho está directamente relacionado con el incremento progresivo del número de turistas que nos visitan, fenómeno que se viene observando los últimos años y que se prevé que se continúe produciendose (según estudios sobre proyecciones del Índice de Presión Humana). La masificación turística creciente aumenta la presión en el territorio y los recursos, y acaba provocando una reacción de rechazo en una parte creciente de la población residente, especialmente los meses de verano, y también una insatisfacción entre los visitantes.
Por otro lado, la ley de turismo actualmente en vigor no resuelve adecuadamente la regulación de la comercialización de estancias turísticas en viviendas: sólo está permitido el alquiler turístico a las viviendas unifamiliares, mientras que en los edificios plurifamiliares está prohibido. Esto provoca un agravio comparativo: ¿por qué las casas y chalés sí se pueden alquilar a turistas y los pisos y apartamentos no?
Además, como ya se ha apuntado, la realidad es que los últimos años está aumentando el fenómeno del alquiler turístico, especialmente en pisos, al margen de la normativa (y, por lo tanto, escapando a las obligaciones tributarias, de requisitos de calidad, etc). Hay una demanda creciente de este tipo de turismo, y la proliferación de esta oferta no reglada provoca una serie de problemas, básicamente de dos tipos:
1) Problemas de convivencia con los vecinos. Se mezclan los usos residencial y turístico al margen de la normativa urbanística, y además sin que las comunidades de vecinos tengan instrumentos adecuados para defenderse frente a estos problemas.
2) Una distorsión del mercado de la vivienda. El aumento del número de viviendas que se dejan de alquilar a residentes y se destinan al alquiler turístico provoca un incremento del precio del alquiler residencial que, sobre todo en determinadas zonas urbanas, dificulta el acceso a la vivienda para parte de residentes y trabajadores.
La normativa se ha demostrado ineficaz: hay una demanda no atendida, que genera una oferta ilegal. La realidad ha pasado por encima de la actual ley de turismo. Se tiene que poner orden.
En resumen:
1) La normativa actual no garantiza un techo real de plazas turísticas, y la oferta turística (tanto la reglada como la no reglada) continúa creciendo año tras año.
2) La normativa turística no es igual para todos (en hoteles y casas unifamiliares se puede llevar a cabo una actividad turística, pero a los pisos no está permitida; hay establecimientos que tienen que pagar las plazas turísticas y otros no están obligados; etc).
3) La ley no está dando respuesta a una realidad existente: hay una demanda de turismo que quiere alojarse en viviendas (tanto casas como pisos), y en paralelo crece una oferta ilegal.
4) El crecimiento del fenómeno del alquiler turístico provoca problemas de acceso a la vivienda por parte de residentes y trabajadores.
5) El crecimiento incontrolado de la oferta ilegal de pisos y apartamentos turísticos provoca problemas y de convivencia entre vecinos y turistas.
QUÉ OBJETIVOS TIENE LA NUEVA LEY?
ESTABLECER UN TECHO DE PLAZAS TURÍSTICAS. No sólo del sector del llamado «alquiler turístico», sino de plazas turísticas en general, para contribuir a evitar una saturación turística que perjudicaría el sector y la sociedad en general.
PONER ORDEN EN EL ALQUILER TURÍSTICO. Mejorar la normativa actual y regular el alquiler turístico en edificios plurifamiliares, una realidad existente a pesar de la prohibición. Se hace en cumplimiento de los #AcordsPelCanvi y para no establecer agravios.
GARANTIZAR EL ACCESO A LA VIVIENDA, que en algunas zonas se ha complicado por el incremento de pisos destinados al alquiler vacacional, hecho que ha provocado una reducción de la oferta de pisos de alquiler para residentes y, de rebote, un incremento de los precios de los alquileres, que los hace inaccesible para determinados sectores sociales.
QUÉ PRINCIPIOS SE QUIEREN SALVAGUARDAR?
La nueva norma pretende salvaguardar los siguientes principios, con las siguientes propuestas concretas:
1) Se tiene que garantizar una gestión equilibrada del número de plazas turísticas, haciendo efectivo el principio de intercambio de plazas para establecer un techo real, como uno de los instrumentos para evitar un crecimiento ilimitado de la oferta que puede provocar masificación turística.
=> Se suprimirán las excepciones al intercambio de plazas (excepto en cuanto a la isla de Menorca, donde habrá un período transitorio durante el cual el Consell Insular establecerá su propio techo de plazas y su propia bolsa de plazas turísticas). Todo el mundo que quiera abrir un establecimiento turístico, o comercializar estancias turísticas en una vivienda, tendrá que adquirir las plazas acudiendo a la bolsa insular correspondiente, siempre que haya disponibles.
=> Las plazas también se podrán adquirir de alojamientos turísticos o de viviendas residenciales que se den de baja, siempre que estos hayan comprado las plazas previamente. Y siempre se hará cumpliendo el intercambio «plaza por plaza» (hasta ahora había una fórmula que permitía adquirir más de una plaza nueva por cada plaza que se daba de baja).
=> En el caso de las viviendas plurifamiliares, las plazas turísticas se adquirirán por un plazo de 5 años, renovables (siempre que la zona residencial en la que se ubiquen se continúe considerando apta para la comercialización de estancias turísticas).
=> Se prohibirán nuevas comercializaciones de estancias turísticas en viviendas ubicadas en suelo rústico protegido. Los consells insulars podrán incrementar esta protección.
2) Cualquier ciudadano se tiene que poder beneficiar de la actividad turística (la prosperidad tiene que ser compartida), considerando ésta como un tipo de actividad económica y profesional, por lo cual la ley tiene que establecer principios, normas y criterios universales que todo el mundo tiene que cumplir, y no tiene que generar agravios comparativos.
=> Las viviendas tendrán que cumplir una serie de requisitos mínimos: legales, urbanísticos, de sostenibilidad, de eficiencia energética y de calidad turística.
3) La ley tiene que afrontar y regular adecuadamente las realidades existentes, de forma que se minimice la existencia de actividades económicas al margen de la normativa.
=> Las plataformas web de comercialización de estancias turísticas sólo podrán anunciar las viviendas que estén registrados legalmente. La nueva ley permitirá imponer sanciones a las webs que incumplan este requisito.
=> Para evitar el perjuicio que supone para la sociedad la comercialización indiscriminada de estancias turísticas a viviendas no legalizadas, se incrementará ostensiblemente el importe de las sanciones a este tipo de oferta ilegal. Así, se establecerá que las administraciones turísticas tendrán que imponer sanciones por infracción grave en su margen más elevado (entre 20.000€ y 40.000€).
4) Se tiene que garantizar el acceso a la vivienda por parte de residentes y trabajadores.
=> En virtud de las competencias en materia de territorio y urbanismo, los consells insulars, con informes previos de los ayuntamientos, delimitarán las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial. Sólo se permitirán nuevas comercializaciones de estancias de «alquiler turístico» (tanto en viviendas unifamiliares como plurifamiliares) en estas zonas.
=> Para acreditar la consolidación del uso residencial de la vivienda y de impedir la especulación, las construcciones (tanto unifamiliares como plurifamiliares) tendrán que tener una antigüedad mínima de 10 años.
5) Se tiene que garantizar la convivencia entre turistas y residentes, regulando los usos urbanísticos (desde el respecto a las competencias de consells y ayuntamientos en materia territorial y urbanística) y dotando las comunidades de vecinos de los instrumentos adecuados para resolver los eventuales problemas de convivencia.
=> En el caso de las viviendas plurifamiliares, la comercialización de estancias turísticas sólo se permitirá en función del que determinen los estatutos de las comunidades de propietarios, o en caso de que haya una autorización expresa. También tendrán que tener contador de agua propio.
La ciudadania puede hacer llegar al Govern las opiniones que considera oportunas en relación a la elaboración de este anteproyecto de ley. Una vez publicada en el BOIB y durante el trámite de exposición pública, cada ciudadano o entidad podrá presentar las alegaciones correspondientes.
