01/02/2016
La Comunitat tiene 25.000 viviendas consideradas invendibles a medio plazo
Los inmuebles costeros en Valencia y Alicante son los que encuentran salida, pero no se prevé sanear el mercado en Castellón ni para 2020
La venta de viviendas vuelve a crecer en la Comunitat Valenciana, pero ni en todas partes ni de la misma manera. El director de estudios de Real Estate, la unidad inmobiliaria de BBVA, Ignacio San Martín, advierte de un cambio de tendencia en la demanda de inmuebles en la Comunitat Valenciana, pero reconoce que esta viene en un alto porcentaje de los turistas extranjeros se han concentrado en la provincia de Alicante y en parte de la de Valencia, sobre todo la costa.
En los tres primeros trimestres de 2015 se vendieron cerca de 60.000 unidades frente a las 52.000 del mismo periodo de 2014, un 15,7% más. Sin embargo, de las 85.000 viviendas que actualmente hay en el mercado, según las estadísticas oficiales, San Martí considera que unas 25.000 no se venderán en menos de cuatro o cinco años. Inmuebles en esta situación los hay repartidos por toda la Comunitat, pero es la provincia de Castellón la que concentra el mayor porcentaje.
Estos invendibles van a quedar en un alto porcentaje «como monumentos del pasado», una condición que compartirán con buena parte de la oferta de Murcia, La Muela en Zaragoza o Seseña en Madrid, en palabras del experto. En último caso, sólo un incremento de la presión demográfico en los municipios donde se encuentra podrían darle salida.
La vivienda usada es la que más tira del sector, pero por la falta de nuevas promociones, especialmente en la provincia de Valencia. Con los datos facilitados por la entidad, las ventas en la provincia central de la Comunitat se han incrementado casi un 20%, debido al aumento de más de un 22% de la compra de inmuebles de segunda mano y a pesar de que la venta de casas a estrenar ha caído un 7% por la falta de oferta en el mercado.
Esta fase que atraviesa Valencia es la anterior a la que se encuentra Alicante, donde se ha recuperado la promoción y este año se ha vendido un 10% más de viviendas nuevas frente al incremento del 11% de usadas. Castellón estaría a la cola de la recuperación y dando salida sólo a una pequeña parte del 'stock' acumulado. El peso de estas compras lo está asumiendo la demanda extranjera, que se ha triplicado en los últimos cinco años, según BBVA Research. De hecho, una de cada tres ventas que se han firmado lo ha sido con compradores foráneos y este porcentaje sube hasta más del 50% de las operaciones en el caso de la provincia de Alicante.
Alicante, la joya de la corona
Sobre el impulso de la construcción, en los primeros diez meses de 2015, se iniciaron una media de 422 viviendas al mes, lo que significó un aumento del 45% frente al año pasado. Alicante vuelve a ser la joya de la corona, donde el pasado año había más de 3.500 viviendas en construcción, frente a las poco más de 600 de Valencia o las 200 de Castellón. Esto ha hecho que los promotores hayan vuelto a edificar y vengan incluso de otras zonas para hacer negocio. Los inmuebles grandes y de lujo son los que tienen, por ahora, una mejor salida.
Para San Martí, la dependencia de los compradores extranjeros no es un riesgo, sino una oportunidad. «Es como exportar, porque el turista de fuera compra en nuestras tiendas, hace uso de los servicios y muchos de ellos son jubilados que consumen su pensión en donde viven», señala. Aunque en esto también ha habido burbujas y el boom de los residentes rusos ha quedado casi en nada por la depreciación del rublo o la inestabilidad del Norte de África se llevó por delante las expectativas que se tenían con los visitantes argelinos, la tendencia general es ascendente, manteniendo buenos ritmos de crecimiento con los visitantes de Reino Unido, Alemania, Francia o del centro y Norte de Europa.
Desde un punto de vista empresarial, el experto de BBVA Research advierte que el aterrizaje con la crisis de fondos de inversión internacionales ha hecho madurar el mercado. Igualmente la formación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), dedicadas en buena medida a la tenencia de inmuebles con destino al alquiler , ha traído consigo la profesionalidad de esta actividad, en opinión de San Martín
En todo caso, a lo largo de 2015 el volumen de obra terminada tocó fondo con un mínimo de 5.000 unidades en el conjunto de la Comunitat. De hecho, esta evolución de mayores ventas y menor oferta está permitiendo la reducción del inventario. Los bajos tipos de interés y la menor percepción de riesgo por parte de las entidades está permitiendo alimentar este proceso con la expansión del crédito hipotecario en un entorno de mejora de los ratios de accesibilidad a la vivienda, según el director de estudios de Real Estate, la unidad inmobiliaria de BBVA.
Respecto a los precios, los indicadores muestran «una clara estabilización a lo largo de 2014», tanto en el ámbito nacional como en el de la Comunitat. En 2015, tanto los precios de la vivienda nueva como los de la usada se han mantenido en positivo durante todo el año, algo que no ocurría desde 2008 y 2009, cuando empezó la devaluación de la vivienda usada y nueva, respectivamente.
Sobre los posibles nubarrones que puedan surgir y romper esta tendencia no se encuentra la inestabilidad política, aunque no descarta el analista que pueda frenar inicialmente la compra. De hecho, lo más preocupante que ocurrir se produciría fuera de las fronteras europeas: una guerra entre Irán y Arabia Saudí. «Este conflicto alteraría el precio del petróleo y, con él, toda la economía».
las provincias
En los tres primeros trimestres de 2015 se vendieron cerca de 60.000 unidades frente a las 52.000 del mismo periodo de 2014, un 15,7% más. Sin embargo, de las 85.000 viviendas que actualmente hay en el mercado, según las estadísticas oficiales, San Martí considera que unas 25.000 no se venderán en menos de cuatro o cinco años. Inmuebles en esta situación los hay repartidos por toda la Comunitat, pero es la provincia de Castellón la que concentra el mayor porcentaje.
Estos invendibles van a quedar en un alto porcentaje «como monumentos del pasado», una condición que compartirán con buena parte de la oferta de Murcia, La Muela en Zaragoza o Seseña en Madrid, en palabras del experto. En último caso, sólo un incremento de la presión demográfico en los municipios donde se encuentra podrían darle salida.
La vivienda usada es la que más tira del sector, pero por la falta de nuevas promociones, especialmente en la provincia de Valencia. Con los datos facilitados por la entidad, las ventas en la provincia central de la Comunitat se han incrementado casi un 20%, debido al aumento de más de un 22% de la compra de inmuebles de segunda mano y a pesar de que la venta de casas a estrenar ha caído un 7% por la falta de oferta en el mercado.
Esta fase que atraviesa Valencia es la anterior a la que se encuentra Alicante, donde se ha recuperado la promoción y este año se ha vendido un 10% más de viviendas nuevas frente al incremento del 11% de usadas. Castellón estaría a la cola de la recuperación y dando salida sólo a una pequeña parte del 'stock' acumulado. El peso de estas compras lo está asumiendo la demanda extranjera, que se ha triplicado en los últimos cinco años, según BBVA Research. De hecho, una de cada tres ventas que se han firmado lo ha sido con compradores foráneos y este porcentaje sube hasta más del 50% de las operaciones en el caso de la provincia de Alicante.
Alicante, la joya de la corona
Sobre el impulso de la construcción, en los primeros diez meses de 2015, se iniciaron una media de 422 viviendas al mes, lo que significó un aumento del 45% frente al año pasado. Alicante vuelve a ser la joya de la corona, donde el pasado año había más de 3.500 viviendas en construcción, frente a las poco más de 600 de Valencia o las 200 de Castellón. Esto ha hecho que los promotores hayan vuelto a edificar y vengan incluso de otras zonas para hacer negocio. Los inmuebles grandes y de lujo son los que tienen, por ahora, una mejor salida.
Para San Martí, la dependencia de los compradores extranjeros no es un riesgo, sino una oportunidad. «Es como exportar, porque el turista de fuera compra en nuestras tiendas, hace uso de los servicios y muchos de ellos son jubilados que consumen su pensión en donde viven», señala. Aunque en esto también ha habido burbujas y el boom de los residentes rusos ha quedado casi en nada por la depreciación del rublo o la inestabilidad del Norte de África se llevó por delante las expectativas que se tenían con los visitantes argelinos, la tendencia general es ascendente, manteniendo buenos ritmos de crecimiento con los visitantes de Reino Unido, Alemania, Francia o del centro y Norte de Europa.
Desde un punto de vista empresarial, el experto de BBVA Research advierte que el aterrizaje con la crisis de fondos de inversión internacionales ha hecho madurar el mercado. Igualmente la formación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), dedicadas en buena medida a la tenencia de inmuebles con destino al alquiler , ha traído consigo la profesionalidad de esta actividad, en opinión de San Martín
En todo caso, a lo largo de 2015 el volumen de obra terminada tocó fondo con un mínimo de 5.000 unidades en el conjunto de la Comunitat. De hecho, esta evolución de mayores ventas y menor oferta está permitiendo la reducción del inventario. Los bajos tipos de interés y la menor percepción de riesgo por parte de las entidades está permitiendo alimentar este proceso con la expansión del crédito hipotecario en un entorno de mejora de los ratios de accesibilidad a la vivienda, según el director de estudios de Real Estate, la unidad inmobiliaria de BBVA.
Respecto a los precios, los indicadores muestran «una clara estabilización a lo largo de 2014», tanto en el ámbito nacional como en el de la Comunitat. En 2015, tanto los precios de la vivienda nueva como los de la usada se han mantenido en positivo durante todo el año, algo que no ocurría desde 2008 y 2009, cuando empezó la devaluación de la vivienda usada y nueva, respectivamente.
Sobre los posibles nubarrones que puedan surgir y romper esta tendencia no se encuentra la inestabilidad política, aunque no descarta el analista que pueda frenar inicialmente la compra. De hecho, lo más preocupante que ocurrir se produciría fuera de las fronteras europeas: una guerra entre Irán y Arabia Saudí. «Este conflicto alteraría el precio del petróleo y, con él, toda la economía».
las provincias
